05. Jul 2017

Narodna skupština Republike Srbije je dana 28.12.2016. godine usvojila Zakon o proceniteljima vrednost nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, br. 108/2016) (dalje: Zakon), koji je stupio na snagu dana 06.01.2017. godine, a koji je počeo da se primenjuje od dana 06.06.2017. godine.

 

Kao osnovne razloge za donošenje ovog Zakona nadležni organi su istakli usklađivanje sa direktivama Evropske unije, potom održavanje finansijske stabilnosti i izbegavanje sistemskog rizika, poboljšanje pristupa finansijama i hitna mera za prevazilaženje teške situacije sa kojom su se suočile banke i njihovi klijenti.

 

Predmet uređivanja

 

Predmetnim Zakonom, između ostalog, propisano je kod kojih ugovora i postupaka je obavezna procena vrednosti nepokretnosti, ko može biti procenitelj nepokretnosti i pod kojim uslovima, postupak izdavanje licence, obuku i usavršavanje licenciranih procenitelja, akreditaciju profesionalnih udruženja i druga pitanja u vezi sa procenom vrednosti nepokretnosti od strane licenciranih procenitelja.

 

Polje primene

 

Zakonom je predviđeno da se procena vrednosti nepokretnosti preduzima za potrebe:

Zaključivanja ugovora o kreditu obezbeđenog hipotekom i zaključivanje drugih poslova finansijskih institucija obezbeđenih hipotekom,

Utvrđivanje vrednosti nepokretnosti u postupku stečaja, u skladu sa zakonom kojim se uređuje stečaj,

Prodaje nepokretnosti u postupku vansudskog namirenja, u skladu sa zakonom kojim se uređuje hipoteka.

 

Zaključivanje ugovora u vezi sa postupkom stečaja, kao i zaključivanje ugovora u vezi sa prodajom nepokretnosti u postupku vansudskog namirenja, u kojima vrednost nepokretnosti nije procenjena od strane licenciranog procenitelja, imaju za posledicu ništavost ugovora.

 

 

Za razliku od napred navedenih ugovora, napominjemo da Zakonom nije predviđena posledica ništavosti kod zaključivanja ugovora o kreditu obezbeđenog hipotekom i zaključivanje drugih poslova finansijskih institucija obezbeđenih hipotekom, ukoliko vrednost nepokretnosti nije procenjena od strane licenciranog procenitelja.

 

 

Takođe, ističemo dužnost javnih beležnika i drugih organa koji su zakonom ovlašćeni za obavljanje poslova overe, da odbiju da preduzmu traženu službenu radnju ukoliko procena vrednosti nepokretnosti nije prethodno urađena od strane licenciranog procenitelja.

 

 

Licencirani procenitelji mogu vršiti i procenu vrednosti nepokretnosti koja je predmet izvršenja u izvršnom postupku, odnosno procene vrednosti nepokretnosti, kao i verifikaciju podataka iz registra cena nepokretnosti u postupku masovne procene vrednosti nepokretnosti u skladu sa zakonom i podzakonskim aktima koji regulišu utvrđivanje tržišne vrednosti nepokretnosti upisanih u katastar nepokretnosti.

 

Licencirani procenitelji i druga nadležna tela

 

Lica koja su ovlašćena za sprovođenje procene vrednosti nepokretnosti jesu licencirani procenitelji.

 

Zakonom su definisani uslovi za izdavanje licence, koja se izdaje na period od tri godine i koja se može produžiti.

 

Zakonom su predviđeni izuzeci u pogledu određenih kategorija lica od obaveze ispunjavanja svih uslova koji su predviđeni za licencirane procenitelje.

 

Naime, posebni uslovi su predviđeni za lica koja poseduju važeći sertifikat za obavljanje poslova procenitelja međunarodno priznate stručne organizacije za procenitelje.

 

 

Lica koja su na dan 31.12.2015. godine posedovala naučno zvanje doktora nauka i bila upisana u registar sudskih veštaka odgovarajuće struke Ministarstva pravde Republike Srbije u skladu sa odredbama Zakona o sudskim veštacima sa registrovanom užom specijalnošću: „procena građevinske vrednosti objekta, procena nekretnina, procena vrednosti nepokretnosti ili procena vrednosti imovine“, mogu u roku od 90 dana od dana početka primene ovog Zakona podneti zahtev za izdavanje licence, uz dostavljanje određenih dokaza.

 

Takođe, izuzetak od uslova propisanih ovim Zakonom za dobijanje licence, se odnosi i na lica koja su na dan stupanja na snagu Zakona, odnosno dana 06.01.2017. godine vršila procenu vrednosti nepokretnosti kao sudski veštaci odgovarajuće struke u skladu sa odredbama Zakona o sudskim veštacima. Naime, ova lica koji mogu nastaviti da vrše procenu vrednosti nepokretnosti u smislu ovog Zakona, najdalje do isteka roka od 18 meseci od dana stupanja na snagu Zakona, odnosno do 06.07.2018. godine. Po isteku navedenog roka pomenuta lica mogu da nastave sa obavljanjem delatnosti procene nepokretnosti u skladu sa Zakonom pod uslovom da steknu propisanu licencu.

 

Licencirani procenitelji su dužni da se učlane u jednu od akreditovanih udruženja, kao i da dostave ministarstvu nadležnom za poslove finansija dokaz o članstvu u jednom od akreditovanih udruženja. Ministarstvo je dužno da vodi imenik licenciranih procenitelja, imenik akreditovanih udruženja i druge imenike u skladu sa Zakonom.

 

Pored ministarstva nadležnog za poslove finansija, ovim Zakonom, propisane su određene nadležnosti i za Stručni odbor koje osniva nadležno ministarstvo, kao i profesionalna udruženja procenitelja i komisija za proveru usaglašenosti rada licenciranih procenitelja itd.

 

 

 

Zaključak

 

Uzimajući u obzir odredbe novog Zakona, očigledna je namera zakonodavca da reguliše ovu oblast kako bi se smanjio potencijalni rizik koji može nastati prevashodno u pogledu kreditnih poslova, poslova vezanih sa stečajni postupak i postupak vansudskog namirenja.

 

Međutim, kako je reč o novom propisu, tek u budućnosti možemo očekivati dejstvo odredbi ovog Zakona u praksi, a shodno tome i eventualnu pojavu pravnih praznina.

 

Preuzmi PDF